Tombo do TRXF11 abre espaço para novidades no ranking de FIIs mais indicados; veja

Os fundos imobiliários fecharam agosto em queda, com o IFIX recuando 1,46% sob pressão dos juros longos, mesmo com nova queda da Selic. Mas, mesmo diante desse cenário, um nome concentrou a atenção: o TRX Real Estate ( TRXF11 ), que anunciou e desistiu de aquisições em questão de dias, adicionando incerteza sobre o papel e derrubando a cota, que fechou agosto com queda de 12,1%.

O efeito apareceu nas carteiras de setembro, com a BB Investimentos retirando o fundo em atualização extraordinária publicada depois do relatório mensal, e a Terra Investimentos também o deixando de fora das recomendações para o mês. Até recentemente, o fundo reunia quatro indicações e agora apenas BTG e Santander mantêm a indicação entre as casas monitoradas pelo InfoMoney .

Com a saída do TRXF11 e do Bresco Logística ( BRCO11 ), que também caiu na preferência dos analistas, o grupo dos mais recomendados muda. O BTG Pactual Logística ( BTLG11 ) e o Kinea Hedge Fund ( KNHF11 ) entram com quatro indicações cada.

Cinco fundos permanecem no grupo pelo terceiro mês seguido, o Kinea Rendimentos Imobiliários ( KNCR11 ), o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários ( MCCI11 ), o Vinci Logística ( VILG11 ), o HSI Malls ( HSML11 ) e o XP Malls ( XPML11 ).

Entrada líquida contrasta com a saída de R$ 15,6 bilhões no mês anterior e leva o acumulado do ano a R$ 261 bilhões, enquanto o patrimônio da indústria chega a R$ 11,37 trilhões

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O fundo lidera com cinco indicações e é o único do grupo com carteira praticamente toda indexada ao CDI, o que explica a preferência em um cenário de Selic ainda alta. São 77% do patrimônio em CRIs e 6,7% em cotas de fundos de recebíveis, com taxa média marcada a mercado de CDI mais 2,04% ao ano e prazo médio de 3,9 anos.

As teses destacam o perfil high grade dos devedores e as garantias em imóveis performados, além da estruturação própria das operações, que dá ao gestor poder de decisão nas assembleias e espaço para negociar garantias adicionais. As maiores exposições estão na Brookfield, com cerca de 26,5% da carteira, na JHSF, com 6,8%, e na MRV, com 3,4%. Uma das carteiras ampliou a alocação no fundo em setembro.

O fundo encerrou agosto com 84% do patrimônio em 27 CRIs e outros 12% em cotas de 20 fundos de recebíveis. A carteira de crédito é concentrada em ativos high grade, com fundos imobiliários e empresas patrimonialistas como principais devedores, e as garantias incluem alienação fiduciária de imóveis performados.

A exposição setorial dos recebíveis está no segmento logístico, com 58%, seguido por residencial, com 17%, comercial, com 14%, e varejo essencial, com 10%. São Paulo responde por 61% da carteira. A projeção registrada nas carteiras é de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota no segundo semestre.

O fundo tem 12 galpões logísticos distribuídos por sete estados, com 436 mil metros quadrados de área bruta locável própria e taxa de ocupação próxima de 100%. Os contratos são longos, com 86% dos vencimentos após 2028, e há espaço para revisões de aluguel.

A cota negocia com desconto de cerca de 15% frente aos pares, e os desinvestimentos realizados junto a outro fundo listado reforçam o caixa para novas aquisições. O fundo distribuiu R$ 0,82 por cota em julho e em agosto. Como ponto de atenção, cerca de 21% do patrimônio está ancorado justamente nesse fundo comprador dos ativos.

O fundo entra no grupo em setembro, com quatro indicações. São 34 imóveis e 1,4 milhão de metros quadrados de área bruta locável, com 92% em São Paulo e predominância de padrão construtivo A+. A vacância financeira está em 2,1%.

A previsibilidade da receita vem dos contratos, já que 51% da receita contratada vence a partir de 2029 e 34% da carteira é composta por contratos atípicos. Os 20 maiores locatários respondem por 67% da receita, com nomes como Assaí, DHL, Unilever e Amazon. Cerca de 28% da receita contratada pode passar por revisão até o fim do ano, o que abre espaço para reajustes reais. O ponto de atenção é o vencimento de 30% da receita entre 2026 e 2027.

O fundo tem participação em oito shoppings, com 179,6 mil metros quadrados de área bruta locável própria e posição majoritária em 97% do total, característica que dá ao gestor o controle da administração e da comercialização dos ativos.

A receita vem principalmente do aluguel mínimo, com 54%, seguido por estacionamento, com 25%, mall e mídia, com 13%, e aluguel percentual, com 8%. As lojas âncoras ocupam 66% da área locável, o que tende a sustentar o fluxo de clientes. A cota negocia a 0,85 vez o valor patrimonial. Uma das carteiras reduziu a exposição ao fundo no mês para rebalanceamento.

O fundo entra na lista com quatro indicações e é o único multiestratégia do grupo. O portfólio combina cerca de 50% em CRIs atrelados majoritariamente ao IPCA, 27% em imóveis, 10% em cotas de outros fundos imobiliários, 8% em caixa, 4% em LCIs e 1% em ações.

A combinação de crédito indexado à inflação com imóveis de elevada ocupação entrega receitas relativamente estáveis, e há expectativa de reforço nos rendimentos no médio prazo conforme os ativos gerem ganho de capital. A estimativa registrada em uma das carteiras é de dividend yield próximo de 13% nos próximos 12 meses.

O fundo mantém as quatro indicações e reúne participações em 26 shopping centers, com cerca de 274 mil metros quadrados de área bruta locável própria. Os empreendimentos são majoritariamente dominantes em suas regiões e voltados ao público de alta renda, com 72% no Sudeste, 16% no Nordeste e 9% no Sul.

O destaque das teses é a reciclagem de portfólio, com aquisições de participações em empreendimentos voltados ao público de média e alta renda e desinvestimentos realizados com ganho de capital. O fundo anunciou R$ 0,92 por cota no último provento.

Publicado originalmente por InfoMoney. Leia a matéria completa em https://www.infomoney.com.br/onde-investir/carteira-recomendada-fiis-setembro-2026/.