Poucos terrenos, Selic e ciclo longo: por que novos shoppings são raros no Brasil?

O setor de shopping centers tem mostrado resiliência mesmo diante dos juros elevados, mas a combinação de terrenos escassos, alto volume de capital necessário e longo ciclo de desenvolvimento torna a construção de novos empreendimentos um desafio no Brasil.

Segundo Alexandre Machado, gestor do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), essas barreiras ajudam a limitar a entrada de novos concorrentes no mercado, enquanto os ativos já consolidados seguem apresentando crescimento real nos resultados operacionais.

“Mesmo nesse cenário dos juros elevados, a performance dos ativos tem apresentado crescimento real na maior parte deles”, diz Machado.

Para o gestor, a recuperação pós-pandemia já está mais consolidada. Os shoppings apresentam níveis de ocupação considerados bons e inadimplência em patamares saudáveis.

Mesmo com algumas redes varejistas enfrentando dificuldades — especialmente empresas mais alavancadas e expostas ao custo elevado do dinheiro — o setor, de forma geral, continua registrando crescimento e redução de vacância.

Para Machado, uma das principais características dos shopping centers é justamente a capacidade de adaptação. Diferentemente de outros segmentos imobiliários, o shopping não é apenas um ativo físico: é um negócio que precisa constantemente renovar sua atratividade. “O shopping, mais do que um elemento de real estate, de tijolo em si, ele é um business, ele é um negócio muito dinâmico.”

O avanço do e-commerce, por exemplo, afetou algumas categorias mais diretamente expostas à venda online, como eletroeletrônicos. Mas, na avaliação do gestor, os próprios lojistas passaram a adaptar seus modelos de negócio, utilizando as lojas físicas como pontos de experiência, demonstração e showroom.

“Ao mesmo tempo, o crescimento do comércio digital também criou uma nova demanda para os shoppings: as chamadas marcas nativas digitais, que nasceram na internet e passaram a buscar presença física para ampliar o contato com os consumidores”, comenta.

A transformação do perfil dos shoppings também aparece na composição dos empreendimentos. Machado destaca o avanço da gastronomia, além de serviços, conveniência e entretenimento.

Na visão do gestor, a localização dos shoppings brasileiros, muitas vezes inseridos dentro dos grandes centros urbanos, favorece essa transformação. O empreendimento deixa de ser apenas um lugar para compras e passa a funcionar também como espaço de convivência, lazer e serviços.

Essa característica, segundo Machado, ajuda a explicar por que os shoppings brasileiros conseguiram responder às mudanças provocadas pela tecnologia e pela pandemia de maneira diferente de alguns mercados internacionais.

Além da capacidade de adaptação dos ativos existentes, Machado aponta outro fator que ajuda a explicar a dinâmica do setor: a elevada barreira de entrada para novos empreendimentos.

Diferentemente de um galpão logístico ou de um prédio corporativo, um shopping center não é um ativo facilmente replicável. A primeira dificuldade está na própria disponibilidade de terrenos.

“Para fazer um shopping, você precisa ter um terreno grande. É muito mais difícil aprovar um projeto de shopping do que um escritório, um galpão logístico”, diz Machado.

Em grandes centros urbanos, encontrar uma área com tamanho adequado é difícil e caro. Mesmo quando o terreno é encontrado, o projeto ainda precisa enfrentar uma série de restrições urbanísticas, já que um shopping gera impactos relevantes no trânsito e na infraestrutura da região.

O segundo grande obstáculo está no volume de capital necessário e no longo período até que o empreendimento esteja plenamente maturado.

Entre aquisição do terreno, aprovação, construção, inauguração e maturação comercial, o investidor precisa esperar anos para que o ativo comece efetivamente a entregar todo o seu potencial.

Esse cenário se torna ainda mais desafiador em um ambiente de juros elevados. Com o custo de capital alto, financiar um empreendimento que exige muito dinheiro e só começa a gerar retorno depois de um longo ciclo se torna menos atrativo.

Por isso, na visão de Machado, a combinação entre terrenos escassos, restrições urbanísticas, alto investimento inicial, longo período de maturação e juros elevados acaba funcionando como uma barreira natural à entrada de novos concorrentes. “Isso tudo inibe a entrada de novos shoppings, de concorrentes, especialmente quando o juro está elevado nos patamares que estão.”

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