Novas regras do Campo de Marte exigiram análise de mais de 1.000 projetos de prédios em SP

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Balanço divulgado pela Aeronáutica é o primeiro a indicar o aumento de projetos de prédios impactados pelas novas regras para construção em raio de até 20 quilômetros do Aeroporto Campo de Marte , em Santana, na zona norte de São Paulo .

A mudança nas regras para verticalização viabilizará a operação por instrumentos (IFR, na sigla em inglês) no aeródromo a partir de 15 de setembro.

Ao todo, 1.081 projetos de empreendimentos precisaram passar por análise mais aprofundada de 16 de dezembro a 30 de junho, de acordo com o Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo). O montante representa 13% dos pedidos submetidos à avaliação na região.

O total é 48,49% maior do que o registrado entre julho e 15 de dezembro de 2025 (728), quando as novas exigências não estavam em vigor. Esse crescimento é superior ao do total de pedidos, que subiu 27,9% e chegou a 8.187.

As novas exigências envolvem especialmente a diferença de altura do Campo de Marte em relação ao restante da cidade. Como está localizado em área baixa, a 723 metros do nível do mar, projetos a até 20 quilômetros estão sujeitos à análise técnica se a soma da altitude do terreno e da altura do empreendimento superar 827,49 metros, número determinado a partir de regramento federal.

Segundo comunicado da FAB (Força Aérea Brasileira), o balanço demonstra que a análise é criteriosa e que tem garantido a harmonia entre o crescimento urbano e a segurança operacional. Normativa do setor aponta prazo de 30 dias para avaliação básica, com adicional de 60 dias quando constatada necessidade de análise mais aprofundada e prolongamento maior em outras situações.

Organizações do setor imobiliário, como o Secovi-SP (sindicato da habitação) e a Abrainc (associação das incorporadoras), têm criticado as alterações nas exigências, que abrangem diferentes regiões da capital paulista e municípios da região metropolitana, como revelou a Folha .

Discute-se a possibilidade de judicialização, porém parte dos advogados identificou dificuldades diante da competência federal de legislar sobre aviação.

O CEO e sócio-fundador da incorporadora AW Realty, Cláudio Carvalho, diz que a mudança trouxe surpresa. Ele tem histórico de empreendimentos em bairros impactados, como Santana e Jardim São Paulo, na zona norte, de modo que já identificou terrenos que hoje não mais compraria. "Ficaram inviáveis por causa de gabarito", conta.

A implantação do IFR está entre as obrigações da concessão do Campo de Marte à iniciativa privada, assim como mudança na pavimentação, nova sinalização e outras intervenções de segurança.

O leilão ocorreu em 2022, vencido por fundo do grupo XP Inc, que apontou ter investido R$ 120 milhões em obras por meio da Pax Aeroportos.

A operação por instrumentos facilitará voos em condições meteorológicas adversas, como neblina e chuva, e permitirá o tráfego de mais modelos de aviões.

A alteração dependia de novo Plano Básico de Zona de Proteção de Aeródromo, o qual resultou nos raios de restrição e gerou discussão sobre impactos de um aeroporto sem voos comerciais regulares em grande parte da cidade.

Proporcionalmente, 13% dos casos submetidos precisaram de análise mais criteriosa, enquanto 4.656 empreendimentos tiveram aval imediato pela FAB. O total de indeferimentos e pedidos em tramitação não foi divulgado.

Sócio-diretor da Opea Consult e especialista em Planos de Proteção de Aeródromo, Rafael Azevedo explica que os pedidos imediatamente autorizados são geralmente aqueles com altura abaixo dos padrões que precisam de análise caso a caso.

Ele também aponta que a repercussão das novas regras levou a dúvidas e até à submissão de empreendimentos que não precisariam passar pela Aeronáutica.

O diretor de operações da Flight Consultoria e Engenharia Aeronáutica, Diego Almeida, relata ter conseguido aval a projetos após o susto inicial dos clientes. Ele considera que as principais dificuldades são nas regiões mais próximas, onde há restrições maiores em raios de 3,5 e 4,7 quilômetros do aeroporto.

Nesses casos, a aprovação tem funcionado basicamente quando o terreno permite projeção na "sombra" de prédio existente. "A resposta do Decea cada vez mais tem sido pedir o processo completo", relatou.

No caso do raio mais restritivo (chamado "superfície horizontal interna"), novas construções a até 3,5 quilômetros precisam de aprovação para altitude acima de 767,49 metros. Isto é, pouco mais de 40 metros acima da altura do aeroporto.

Como a Folha mostrou , a movimentação no aeroporto tem crescido e pode mais do que dobrar até 2052, de acordo com estudo de demanda contratado pela Pax. A estimativa é que a média diária de pousos e decolagens aumente de 161 para 375 até 2052, com até 1.104 movimentos em dias de pico.

Em nota assinada por seu diretor-presidente, Rogério Prado, a Pax defendeu o papel estratégico do aeródromo para a aviação, escolas de formação, operações policiais e atividades militares. "O Campo de Marte tem uma característica particular: sua localização e vocação permitem uma conexão urbana e regional mais ampla e ágil, sendo complementar aos demais aeroportos comerciais", apontou.

A transição para voos por instrumentos será paulatina, com avaliação após seis meses de testes. O início em setembro foi anunciado pelo presidente da Anac (Agência Nacional de Aviação Civil), Tiago Chagas Faierstein, durante conferência de aviação executiva neste mês, na qual destacou o aumento da autonomia do aeroporto e a possibilidade de pousos em horários expandidos e condições "mais desafiadoras".

A concessão é de 30 anos, podendo ser prorrogada por mais cinco. Inclui ainda o aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro.

Não há anúncios por ora de voos comerciais no Campo de Marte, cujo comprimento da pista e outras características limitam esse tipo de operação. Em Jacarepaguá, viagens regionais a São Paulo e Minas Gerais passaram a ser operadas pela Azul Conecta após a concessão, com aeronaves para até nove passageiros.

Há, ainda, um acordo da concessionária com operadora privada para eventual funcionamento de vertiporto. Esse tipo de espaço seria voltado a aeronaves elétricas (popularmente chamadas de carros voadores), uma tendência de mobilidade que tem atraído atenção no setor.

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Publicado originalmente por Folha de S.Paulo. Leia a matéria completa em https://redir.folha.com.br/redir/online/emcimadahora/rss091/*https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2026/08/novas-regras-do-campo-de-marte-exigiram-analise-de-mais-de-1000-projetos-de-predios-em-sp.shtml.