Mercado vê efeito limitado de decisão sobre zoneamento, e prefeitura seguirá aprovando prédios

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Empreendimentos imobiliários continuarão a receber aprovação da Prefeitura de São Paulo para serem construídos em praticamente toda a cidade, mesmo depois de o TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) ter decidido nesta quarta-feira (26) que são inconstitucionais mudanças aprovadas pelo município na Lei de Zoneamento da capital em julho de 2024.

Integrantes da gestão do prefeito Ricardo Nunes ( MDB ) e do setor imobiliário que conversaram sob anonimato com a Folha consideram que a decisão do TJ-SP ficou restrita a mudanças pontuais feitas no mapa do zoneamento municipal e que, em linhas gerais, não afetam a grande maioria dos terrenos onde a legislação permite construir edifícios mais altos.

Ao analisar a decisão a pedido da reportagem, um técnico de uma entidade representativa do mercado ainda afirmou que o cenário pós-julgamento é melhor do que o anterior. Ele lembrou que toda a revisão da Lei de Zoneamento aprovada no início de 2024 chegou a ficar provisoriamente suspensa. No novo cenário, o que foi derrubado foi somente parte de uma revisão posterior à principal , realizada na metade do mesmo ano e que afetou apenas pequenos trechos do município.

Esse vaivém nas regras de uso e ocupação do solo existiu porque duas revisões foram aprovadas em 2024. A primeira, em janeiro, teve origem na revisão intermediária do Plano Diretor de 2014 — regramento que aponta as diretrizes gerais para o crescimento da cidade . Esse plano precisa ser reavaliado na metade da sua vigência de 15 anos. Essa revisão ocorreu em 2023, com atraso foi provocado pela pandemia.

Complementar ao Plano Diretor, a Lei de Zoneamento define o que pode ou não ser construído quadra a quadra. Para ser ajustado ao plano principal, o zoneamento também passou por uma revisão, concluída no início de 2024. Mas erros foram constatados no mapa aprovado e o caso voltou a ser avaliado na Câmara.

Essa nova discussão foi apelidada de "revisão da revisão". Mas os vereadores foram além dos ajustes previstos e modificaram as regras em alguns lotes ou quadras. São essas modificações que o TJ-SP decidiu anular até que a constitucionalidade dessa revisão seja discutida pelo Supremo Tribunal Federal.

Outro ponto avaliado como melhor do que o esperado, na visão do mercado e também da administração municipal, é que o chamado direito de protocolo não será prejudicado pelo julgamento. Regra de transição jurídica, ele garante que um projeto de construção ou loteamento seja analisado e julgado com base na lei vigente no dia em que foi protocolado na prefeitura, mesmo que uma lei nova e mais restritiva entre em vigor depois. É um mecanismo que confere previsibilidade para o mercado imobiliário ou, no jargão do direito, garante a segurança jurídica.

Um membro da cúpula da gestão ainda afirmou que a Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal também avaliam que há espaço para tentar embargar a decisão . Ao menos na interpretação inicial dos órgãos, o principal argumento da corte para anular as alterações do mapa é frágil.

Apesar da visão predominantemente otimista, no dia seguinte ao julgamento, os principais representantes do mercado se recusaram a comentar a decisão. Secovi-SP (sindicato patronal dos construtores e incorporadores) e Abrainc (associação nacional do setor) informaram que precisavam aguardar a publicação do acórdão para avaliarem os impactos.

Cautela semelhante foi adotada pela Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo. A pasta, que é responsável por aplicar a Lei de Zoneamento para aprovar ou não novas construções na cidade, afirmou que ainda avalia a decisão.

Ao conversar com a Folha , ainda durante o julgamento da ação nesta quarta, a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Elisabete França, comentou que sua expectativa era a de que o TJ-SP mantivesse a validade dos projetos já aprovados. "O que foi apresentado pelos empreendedores e pelas pessoas em geral está em conformidade com a lei vigente", disse.

Em conversas reservadas com a reportagem, dois representantes do setor manifestaram preocupação com o prolongamento do debate jurídico sobre as regras de uso e ocupação do solo. Apesar de apostarem em efeitos limitados do julgamento, esses agentes dizem temer que o ambiente juridicamente instável resulte no adiamento de aquisições de terrenos ou em lançamentos de projetos.

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Publicado originalmente por Folha de S.Paulo. Leia a matéria completa em https://redir.folha.com.br/redir/online/emcimadahora/rss091/*https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2026/08/mercado-ve-efeito-limitado-de-decisao-sobre-zoneamento-e-prefeitura-seguira-aprovando-predios.shtml.