FII da Capitânia negocia três galpões por quase R$ 1 bilhão e estima retorno de 43,6%

O CPLG11, fundo imobiliário da Capitânia voltado ao segmento logístico, assinou um Memorando de Entendimentos (MoU) para vender os três ativos que compõem atualmente seu portfólio por R$ 958,6 milhões.

A operação envolve os imóveis CPLG Meli Imigrantes, CPLG Meli Jacareí e CPLG Amazon SJP, que somam 182.475 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e estão 100% locados.

Pelas estimativas da gestora, a transação pode gerar um resultado de R$ 121,2 milhões, equivalente a R$ 2,15 por cota, com uma taxa interna de retorno (TIR) de 43,6% ao ano. Caso seja concluído nos termos apresentados, o negócio também deve elevar em aproximadamente 20,08% a cota patrimonial do fundo.

O pagamento será dividido em duas etapas. Do valor total, R$ 671 milhões, correspondentes a 70% do negócio, seriam pagos no fechamento. Os R$ 287,6 milhões restantes seriam desembolsados em até 12 meses, conforme o cumprimento das condições previstas para cada imóvel. Essa segunda parcela será corrigida pela variação positiva do IPCA, acrescida de juros de 6% ao ano.

A operação, no entanto, ainda não está concluída. O acordo depende de uma série de condições precedentes, incluindo a realização de diligências pelo comprador, a assinatura dos documentos definitivos e as aprovações necessárias dos administradores dos fundos envolvidos e do Cade.

A operação marca, segundo a Capitânia, o encerramento do segundo ciclo completo de investimento e desinvestimento do CPLG11. Em menos de três anos de atividade, o fundo terá vendido sete ativos, somando aproximadamente R$ 1,70 bilhão em desinvestimentos e R$ 223,1 milhões em ganho de capital , considerando também a transação atualmente em negociação.

A decisão de colocar o portfólio à venda está relacionada, segundo a gestora, à comparação entre o valor obtido pelos ativos e o custo de capital necessário para manter os projetos ainda em desenvolvimento.

A Capitânia avaliou alternativas que incluíam a contratação de dívida, mas concluiu que, diante dos níveis atuais dos juros, a alienação seria mais vantajosa para os cotistas do que carregar os empreendimentos até a estabilização.

Dos três imóveis, dois ainda estão em construção. O CPLG Meli Jacareí, locado ao Mercado Livre, representa a maior parcela da operação: o fundo possui 83% do empreendimento, equivalentes a 111.433 m² de ABL, e a obra apresentava avanço de 9,54% no material divulgado pela gestora.

Já o CPLG Amazon SJP, em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, é ocupado pela Amazon. O CPLG11 detém 77% do imóvel, correspondentes a 46.743 m² de ABL própria, enquanto a construção apresentava avanço de 34,86%.

O terceiro ativo, o CPLG Meli Imigrantes, está localizado em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo, e também é ocupado pelo Mercado Livre. O empreendimento já está concluído e em operação, e a participação do fundo é de 32%, equivalente a 24.299 m² de ABL.

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