Em defesa dos studios

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Urbanista e editor-chefe do Caos Planejado, plataforma digital sobre cidades

Urbanista, é editora de urbanismo do Caos Planejado, plataforma digital sobre cidades

Os studios, ou apartamentos compactos, não são novos no mercado imobiliário . Como relata Raul Lores no livro " São Paulo nas Alturas", a tipologia cresceu nos anos 1940, e, entre 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 "quitinetes" na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, de Oscar Niemeyer , tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes em São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².

O modelo se espalha mundo afora. Em Paris , as "chambres de bonne", de cerca de 10 m², eram alojamentos de empregados domésticos e hoje possibilitam que estudantes e jovens trabalhadores tenham acesso à cidade. Nos anos 2010 em Nova York , o zoneamento foi flexibilizado para permitir unidades a partir de 20 m² como alternativa à crise habitacional.

Hoje, studios dominam os lançamentos nas grandes cidades brasileiras. Em São Paulo, a categoria de imóveis de um dormitório, da qual fazem parte, representou cerca de um terço dos lançamentos do ano. Enquanto em 2016 foram lançadas 2.900 unidades desse tipo, em 2025 foram quase 44 mil . No entanto, essas construções são demonizadas pela opinião pública.

O principal argumento é que esses studios não servem mais como moradia, mas como um ativo financeiro listado em plataformas de aluguel por temporada. Empresas de listagem de aluguel por temporada, como a líder AirBnB , não divulgam o número de anúncios por cidade, mas a AirDNA , base proprietária tratada como referência no setor, aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo.

Enquanto isso, nos últimos dez anos, foram lançados 188 mil apartamentos de um dormitório na cidade. Mesmo se todas as listagens em São Paulo fossem em prédios construídos nos últimos dez anos, elas não representariam nem um quinto desses lançamentos. A afirmação de que "todos" ou mesmo que a maioria dos studios viram AirBnB não encontra respaldo nos dados.

As mudanças demográficas explicam a procura por esse tipo de moradia. No Brasil, domicílios com um único morador passaram de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, um aumento de 8,2 milhões de domicílios no país. Em São Paulo, entre 2010 e 2022, a população cresceu apenas 0,15% ao ano , enquanto o número de domicílios cresceu 2,81% ao ano, um valor desproporcionalmente maior, pelas mudanças na composição familiar.

Parte do crescimento de studios é uma resposta à regulação. O Plano Diretor de São Paulo de 2014 criou a cota parte , que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. O instrumento induz unidades menores para tentar aumentar o volume de pessoas utilizando a infraestrutura de transporte. O Plano Diretor também permitiu maior potencial construtivo mediante a destinação de parte das unidades para HIS (Habitação de Interesse Social), normalmente de menor tamanho. No entanto, várias unidades de HIS foram ilegalmente destinadas à locação por temporada. Essas fraudes são inadmissíveis e precisam ser apuradas a fim de garantir a aplicação da política pública.

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É fato que parcela relevante dos studios é adquirida por investidores: a AirDNA mostra que o número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. No entanto, talvez o problema mais grave seja a comercialização desleal: a promessa de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados, prática que pode configurar estelionato e merece maior atenção.

Do ponto de vista habitacional, se há baixa rentabilidade da locação por temporada, o investidor tem incentivo em trocar o aluguel por temporada pelo aluguel de longo prazo tradicional. Deixar o apartamento vazio, sem renda, como muitos sugerem ser prática de mercado, é uma péssima estratégia de investimento. Em Nova York, onde o AirBnB foi severamente restrito, os studios seguem com baixas taxas de vacância, com alta procura para o aluguel tradicional.

Diante dos dados, vemos que as aparências enganam. Studios podem ajudar a ampliar a oferta de moradia em áreas centrais, respondendo a uma nova demanda de domicílios de morador único.

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Publicado originalmente por Folha de S.Paulo. Leia a matéria completa em https://redir.folha.com.br/redir/online/emcimadahora/rss091/*https://www1.folha.uol.com.br/colunas/caos-planejado/2026/08/em-defesa-dos-studios.shtml.