Dois imóveis de R$ 1 milhão parecem uma aposentadoria segura; mas são?

Michael Viriato escreve sobre como cuidar do seu dinheiro, poupar e planejar o futuro

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Quando pensamos na aposentadoria , muitos desejam se aposentar não apenas do trabalho, mas também da preocupação de como o dinheiro chegará à conta todos os meses. Depois de décadas acumulando patrimônio, é natural sonhar com investimentos que simplesmente depositem uma renda mensal, sem exigir decisões ou acompanhamento. É daí que nasce parte do fascínio pela chamada renda passiva, e também algumas ilusões sobre ela.

Recentemente, um leitor me trouxe uma dúvida que representa bem esse desejo. Prestes a se aposentar e com R$ 2 milhões disponíveis, perguntou se não seria melhor comprar dois imóveis de R$ 1 milhão e viver dos aluguéis, em vez de manter o dinheiro em aplicações financeiras conservadoras. Afinal, dois imóveis alugados parecem oferecer exatamente o que se espera da aposentadoria: dinheiro entrando todos os meses sem que seja necessário se preocupar com os ativos.

Mas essa aparente tranquilidade esconde uma questão importante: Na aposentadoria, não basta perguntar quanto um patrimônio pode render na média. É preciso avaliar com que previsibilidade essa renda chegará, quais custos podem surgir, quanto risco está concentrado em poucos ativos e, principalmente, quanta flexibilidade haverá quando a vida não seguir exatamente o planejado e se precisar de algo mais que a renda mensal.

Imóveis transmitem uma sensação de segurança difícil de ser reproduzida por um extrato bancário —são concretos, conhecidos e aparentemente simples: compra-se o imóvel, recebe-se o aluguel e vive-se da renda. Suponha que cada apartamento de R$ 1 milhão seja alugado por R$ 4 mil mensais. Os dois produziriam R$ 8 mil por mês, ou R$ 96 mil por ano, supostamente, corrigidos pela inflação. Parece atraente, mas esses 4,8% ao ano representam uma rentabilidade bruta.

Dessa receita ainda podem sair imposto de renda, manutenção, reformas, despesas extraordinárias, custos relacionados à troca de inquilinos e, principalmente, períodos de vacância. Se um dos apartamentos ficar vazio, metade da receita desaparece. Pior: enquanto não produz renda, o imóvel continua podendo gerar despesas. Assim, parte dos R$ 4 mil recebidos do outro apartamento pode acabar sendo utilizada para sustentar aquele que está desocupado.

Há ainda um problema de concentração. Dois imóveis podem parecer uma carteira diversificada, mas cada um representa 50% do patrimônio destinado à aposentadoria e, muitas vezes, ambos estão expostos à mesma cidade, região ou segmento imobiliário. Vacância, inadimplência, deterioração da região ou um problema estrutural no edifício podem afetar parcela relevante da renda de quem depende dela.

Curiosamente, parte da sensação de segurança do imóvel vem justamente de não sabermos seu preço todos os dias. Um Tesouro IPCA+ pode aparecer no extrato com queda relevante quando os juros sobem. O apartamento também pode ter se desvalorizado, mas ninguém envia diariamente uma nova avaliação ao proprietário. Ausência de cotação não significa ausência de volatilidade.

Compare essa estrutura com R$ 2 milhões distribuídos entre Tesouro Selic e Tesouro IPCA+. Mesmo utilizando apenas títulos públicos como exemplo, é possível dividir o patrimônio entre diferentes prazos e indexadores. O Tesouro Selic pode financiar as despesas de curto prazo, enquanto títulos indexados à inflação podem ser destinados a necessidades mais distantes, ajudando a preservar o poder de compra. O Tesouro IPCA+ oscila antes do vencimento e, por isso, seus prazos precisam estar alinhados ao planejamento.

A diferença fundamental, portanto, não está apenas em comparar aluguel com juros. Está em comparar dois ativos indivisíveis de R$ 1 milhão com uma carteira que pode ser fracionada de acordo com cada necessidade. Para viver de renda, não é necessário possuir somente investimentos que distribuam renda. Uma carteira financeira pode funcionar como um salário, com retiradas mensais programadas enquanto o restante permanece investido.

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Essa flexibilidade ganha importância diante dos imprevistos. Se forem necessários R$ 20 mil adicionais para uma viagem, uma emergência familiar ou outra despesa, basta resgatar essa parcela da carteira. Não é possível vender R$ 20 mil da cozinha de um apartamento. Além de pouco divisível, um imóvel pode levar meses para ser vendido e envolve custos relevantes de transação.

Nada disso significa que imóveis sejam investimentos ruins. Um bom imóvel, comprado pelo preço correto, bem localizado e com baixa vacância pode gerar renda por décadas e ainda se valorizar. A questão é que, para alguém conservador que passa a depender do patrimônio para pagar suas contas, liquidez, diversificação, previsibilidade e facilidade de gestão ganham importância tão grande quanto a rentabilidade.

Na fase de acumulação, rentabilidade costuma receber a maior parte da atenção. Na aposentadoria, a ordem das prioridades pode eventualmente mudar. Dois imóveis parecem concretos e seguros. Mas segurança não deveria ser medida apenas pela solidez daquilo que se possui. Para quem precisa transformar R$ 2 milhões em décadas de renda, a possibilidade de dividir, diversificar e utilizar o patrimônio aos poucos pode tornar uma carteira financeira conservadora mais adequada para atravessar a aposentadoria.

Michael Viriato é planejador patrimonial e sócio fundador da Casa do Investidor .

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Publicado originalmente por Folha de S.Paulo. Leia a matéria completa em https://redir.folha.com.br/redir/online/emcimadahora/rss091/*https://www1.folha.uol.com.br/blogs/de-grao-em-grao/2026/08/dois-imoveis-de-r-1-milhao-parecem-uma-aposentadoria-segura-mas-sao.shtml.