Decisão sobre lei de zoneamento vai parar obras em SP? Confira perguntas e respostas

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A Lei de Zoneamento chegou na quarta-feira (26) a mais um ponto de virada: o julgamento que considerou inconstitucionais alterações feitas em seu mapa em julho de 2024. A norma está ligada à intensa verticalização no entorno de metrô, trem e corredor de ônibus, à profusão de microapartamentos e a outras transformações recentes de São Paulo .

Após horas de sessão e divergências entre os desembargadores, a prefeitura, o mercado imobiliário e associações de bairro têm buscado calcular os impactos. O prefeito Ricardo Nunes (MDB) declarou na quinta-feira (27) que os efeitos tendem a não ser "tão graves" , mas não descarta novo projeto de lei .

A decisão do TJ-SP (Tribunal de Justiça) foi pela retomada de mapa de janeiro de 2024, referente à chamada "revisão", que mudou o zoneamento de cerca de 7,5% dos lotes da cidade.

A seguir, tire dúvidas com perguntas e respostas sobre o tema:

Oficialmente, chama-se LPUOS (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo). É voltada a aplicar as diretrizes para a transformação e a conservação indicadas no Plano Diretor.

Essa lei dita a altura máxima de edificações, o limite de barulho, os tipos de uso permitidos (residencial, comercial, industrial etc), o grau de proteção ambiental e outras regras para cada lote e quadra da cidade, organizados em tipos de zona.

Ao todo, são quase 40 tipos de zoneamento na cidade, dos mais restritivos (como Zona Exclusivamente Residencial) até os mais flexíveis, como os "eixos", áreas perto de transporte que concentram incentivos para a produção de apartamentos. Uma mudança na classificação pode mudar o dia a dia de um bairro e até aumentar o valor de mercado de um imóvel.

O projeto de lei foi apresentado pela própria Câmara Municipal em 7 de junho de 2024, em nome da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente. O objetivo oficial era corrigir imprecisões cartográficas da lei sancionada em janeiro do mesmo ano e alinhá-la à nova carta geotécnica (que aponta a aptidão das áreas da cidade à urbanização).

Originalmente, o texto tinha seis artigos. A versão aprovada em votação chegou a 42 (sem contar alterações diretas no mapa). A nova lei entrou em vigor em 26 de julho após 18 vetos do prefeito.

Os magistrados consideraram que a mudança aprovada foi mais robusta do que a prevista pelo projeto de lei. Desse modo, exigiria maior divulgação e participação popular.

Não. O acórdão resguarda a legalidade dos processos administrativos abertos até a data de sua publicação, mesmo os que não foram ainda analisados por técnicos do licenciamento da prefeitura.

Esse entendimento é válido para pedidos de demolição, edificação nova, habita-se e outros tantos. É o chamado "direito de protocolo".

Não significativamente. O volume de mudanças introduzidas no mapa impugnado está em contabilização, mas é menor do que o da "revisão" feita no zoneamento meses antes, que havia alterado a classificação de 7,5% dos lotes da cidade.

Havia 15 mudanças descritas expressamente no texto da lei, em grande parte originadas de emendas parlamentares. O setor técnico do Ministério Público identificou ainda cinco alterações inseridas apenas na representação cartográfica, totalizando pelo menos 20 pontos modificados.

Os 15 locais descritos no texto estão espalhados por 14 distritos: Água Rasa, Cidade Tiradentes, Mooca, Ponte Rasa, São Mateus, Freguesia do Ó, Tucuruvi, Perdizes, Vila Sônia, Cidade Dutra, Ipiranga, Parelheiros, Santo Amaro e Vila Mariana. A Folha explicou parte das mudanças.

Ambas emitiram notas de que avaliam a possibilidade de recurso. Também defenderam a legitimidade da "revisão da revisão" e a autonomia dos vereadores.

Autor da ação direta de inconstitucionalidade, o Ministério Público chamou a decisão de "expressiva vitória". O órgão havia, contudo, pedido também pela anulação do mapa da "revisão" do zoneamento, o que não foi considerado procedente pelos desembargadores.

O mercado imobiliário tem considerado que o impacto será limitado , como mostrou a Folha . A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) defendeu a importância da "estabilidade das regras urbanísticas".

O mapa considerado constitucional é o sancionado em janeiro de 2024, porém incluindo a derrubada de vetos feita pelos vereadores em abril.

Os efeitos do julgamento incidem a partir dos pedidos protocolados depois da publicação da decisão, porém apenas quando a ação de inconstitucionalidade esgotar todos os recursos (trânsito em julgado).

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Publicado originalmente por UOL. Leia a matéria completa em https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2026/08/decisao-sobre-lei-de-zoneamento-vai-parar-obras-em-sp-confira-perguntas-e-respostas.shtml.