Construtoras de baixa renda caem na B3 por questões “além da Caixa”: o que esperar?

As ações das construtoras voltadas às classes mais baixas estiveram entre as maiores quedas do Ibovespa em setembro, com destaque para Tenda ( TEND3 , -18,40%), Cury ( CURY3 , -14,12%) e Direcional ( DIRR3 , -8,92%), em meio ao cenário de maior restrição de crédito da Caixa Econômica Federal.

Neste cenário, o Goldman Sachs reduziu suas estimativas para as construtoras brasileiras voltadas à baixa renda por conta disso e também diante dos impactos da greve no banco estatal. Os cortes atingem principalmente Tenda, MRV ( MRVE3 ) e Direcional, enquanto a Cury aparece como a empresa relativamente mais protegida diante da piora observada na qualidade do crédito.

A greve da Caixa durou de 10 a 29 de setembro e, segundo o banco, afetou três canais importantes para as incorporadoras ligadas ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV): a aprovação de novos financiamentos aos compradores, o crédito concedido às próprias construtoras e a medição e pagamento das obras em andamento, com efeitos especialmente sobre a geração de caixa.

Os analistas acreditam que os impactos diretos da paralisação devem ser revertidos nas próximas semanas. A preocupação mais estrutural, porém, está na maior restrição de crédito da Caixa às famílias de menor renda, especialmente na faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, e no avanço da inadimplência nesse grupo em mercados como Rio de Janeiro e São Paulo.

Assim, o ambiente se refletiu no desempenho das ações: excluindo a MRV, cuja dinâmica recente está mais relacionada à alavancagem, a cesta de construtoras de baixa renda acompanhada pelo Goldman ficou cerca de 40 pontos percentuais atrás das empresas de média e alta renda desde meados de agosto. Enquanto o primeiro grupo recuou aproximadamente 10 pontos percentuais, as construtoras de média e alta renda avançaram cerca de 30 pontos.

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Na avaliação do banco, também há mais fatores por trás da divergência. A primeira avaliação, já citada, é de que empresas mais dependentes do Minha Casa, Minha Vida passaram a enfrentar preocupações relacionadas à Caixa, primeiro pela qualidade do crédito e posteriormente pela greve iniciada em setembro. Enquanto isso, a queda dos juros em meio ao ciclo eleitoral beneficia as construtoras de média e alta renda ao baratear o financiamento imobiliário.

O impacto da paralisação não é uniforme entre as empresas. O Goldman espera que a MRV seja a mais prejudicada nas vendas do terceiro trimestre, uma vez que a companhia reconhece as vendas apenas após a transferência do financiamento para a Caixa. Apesar disso, as ações caíram apenas 1,26% em setembro, ainda que acumulando baixa de 29,15% no acumulado do ano.

Direcional, Tenda e Cury, por outro lado, contabilizam as pré-vendas antes da aprovação do crédito, mas o banco ressalta que esses números podem ser afetados posteriormente por cancelamentos caso o financiamento não seja aprovado.

A greve também teria limitado o fluxo de recursos destinado às obras. Dentro do Minha Casa, Minha Vida, depois da venda da unidade e da aprovação do financiamento, a Caixa remunera as incorporadoras conforme o percentual de conclusão da construção. Embora empresas tenham conseguido enviar diretamente algumas medições de avanço das obras durante a paralisação, o Goldman acredita que o fluxo normal de pagamentos provavelmente foi prejudicado.

Diante disso, o banco reduziu as estimativas de geração de caixa para todas as construtoras acompanhadas no terceiro trimestre. Em contrapartida, não espera impacto relevante sobre o volume de lançamentos.

A preocupação que permanece mesmo depois do fim da greve é a qualidade do crédito, com os dados analisados pelo Goldman mostrando que, no Brasil como um todo, a inadimplência dos financiamentos imobiliários em julho estava em linha ou abaixo das médias históricas nas diferentes faixas de renda consideradas. A situação, entretanto, é diferente entre as famílias de menor renda de São Paulo e, principalmente, do Rio de Janeiro.

Entre famílias com renda mensal de um a dois salários mínimos, faixa equivalente ao grupo 1 do Minha Casa, Minha Vida, a inadimplência no Rio chegou a 4,8%, ante média histórica de 3,6%. Em São Paulo, estava em 2,7%, contra média de 1,8%.

O quadro é menos preocupante entre consumidores com renda de três a cinco salários mínimos. Nesse segmento, a inadimplência permanece em linha ou abaixo da média histórica nas três regiões analisadas pelo Goldman.

Essa diferença entre faixas de renda é relevante para entender por que o banco vê riscos distintos entre as construtoras. Segundo consultas realizadas pelo Goldman, a exposição recente à faixa 1 do MCMV é de aproximadamente 32% para a Tenda, mais de 20% para a MRV e cerca de 15% para a Direcional, enquanto é praticamente inexistente para a Cury.

O Goldman aponta um caso interessante da Cury uma vez que, embora tenha maior exposição geográfica a São Paulo e ao Rio de Janeiro, quase toda sua atuação está concentrada nos grupos 3 e 4 do Minha Casa, Minha Vida, justamente as faixas de renda nas quais os indicadores de inadimplência não mostram a mesma deterioração.

No Rio, a exposição da Cury corresponde a 26,2% das vendas, contra 11,3% da Tenda e 11% da Direcional. Em São Paulo, as fatias são de 73,8%, 32,2% e 20%, respectivamente. O banco, porém, ressalta que os compradores de maior renda atendidos pela Cury nessas regiões apresentam níveis de inadimplência em linha ou abaixo das médias históricas.

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Isso ajuda a explicar por que as alterações nas projeções para a companhia foram mais limitadas. Enquanto o banco reduziu as previsões para suas concorrentes, manteve praticamente estáveis as principais estimativas de Cury para 2027.

Para 2027, o Goldman Sachs reduziu as projeções de vendas em percentuais elevados de um dígito para Direcional, Cury e MRV. A revisão sobre os lucros foi mais significativa em algumas empresas: a estimativa de lucro líquido caiu 6% para a Direcional, 21% para a MRV e 13% para a Tenda, enquanto ficou praticamente inalterada para a Cury.

As mudanças também chegaram aos preços-alvo. Para a Tenda ( TEND3 ), o valor foi reduzido de R$ 37 para R$ 33. Para a Direcional ( DIRR3 ), de R$ 20 para R$ 18. E, para a MRV ( MRVE3 ), de R$ 7 para R$ 6,50. O preço-alvo da Cury ( CURY3 ) permaneceu em R$ 43.

Apesar dos cortes, o banco não mudou nenhuma recomendação. Cury, Direcional e Tenda continuam com indicação de compra, enquanto MRV permanece neutra. O Goldman afirma que as avaliações das três ações recomendadas ainda estão descontadas, ao mesmo tempo em que reconhece a incerteza relacionada ao cenário eleitoral.

Pelos preços considerados no levantamento, o Goldman apontava potencial de retorno de 50% para Cury, 77% para Direcional e 21% para Tenda até seus respectivos preços-alvo. A MRV também tinha diferença de 21% entre a cotação e o alvo, embora a recomendação seja neutra.

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Para o Goldman, o fim da greve resolve apenas uma parte do problema, uma vez que o O gargalo operacional provocado pela paralisação tende a ser temporário, mas a evolução da inadimplência e a política de concessão de crédito da Caixa tornam-se as principais variáveis para as construtoras de baixa renda. Assim, diferenças na exposição às faixas do Minha Casa, Minha Vida podem determinar quais empresas ficarão mais ou menos vulneráveis.

Publicado originalmente por InfoMoney. Leia a matéria completa em https://www.infomoney.com.br/mercados/construtoras-de-baixa-renda-caem-na-b3-por-questoes-alem-da-caixa-o-que-esperar/.