Bairro planejado: a estratégia da Multiplan para ‘fabricar’ consumidores no RS

Área do Golden Lake, bairro privativo de alto padrão da Multiplan às margens do Guaíba, em Porto Alegre (Divulgação)

A operadora de Shoppings Multiplan anunciou nessa semana o início das vendas da terceira fase do seu empreendimento de alto padrão em Porto Alegre, o bairro planejado Golden Lake, às margens do Guaíba. Agora, famílias de alta renda poderão adquirir 88 unidades de 197 a 254 metros quadrados no Lake Baikal, cujo valor geral de vendas soma R$ 400 milhões. A estratégia, contudo, não é virar uma construtora de alto padrão, mas sim “fabricar” os frequentadores do BarraShoppingSul, shopping que a Multiplan detém a cerca de 1 km do Golden Lake.

“Quem está comprando aqui olha e pensa: tem tudo aqui do lado. Morar perto do trabalho – existem as torres comerciais aqui perto. Essa conveniência tem muito valor no dia a dia”, disse Armando d’Almeida Neto, CFO da Multiplan , em conversa com jornalistas.

O plano é criar um fluxo de pessoas de alta renda para frequentar o BarraShoppingSul permanentemente — a mesma ideia por trás da construção das torres comerciais Cristal Tower, entregue em 2011, e Diamond Tower, em 2015, que ficam no terreno do shopping.

Segundo estimativas da Multiplan, o empreendimento poderá atrair cerca de 8,4 mil moradores, colaboradores e prestadores de serviço quando estiver totalmente desenvolvido.

O detalhe que faz a diferença é que, na análise da empresa, essa população terá um perfil de renda superior à média nacional e poderá aumentar a recorrência de visitas ao centro de compras. Estes clientes, que, no aplicativo da empresa, Multi, são classificados nas categorias Silver, Gold e Platinum, registraram gasto médio de R$ 1.670 por visita ao BarraShoppingSul no primeiro semestre de 2026, um valor muitas vezes superior ao gasto médio total do shopping, de R$ 96,76 por visita em 2025.

Este grupo, contudo, representa menor parte dos usuários do app da empresa: bem menos que 10%, de acordo com Hans Christian Melchers, diretor executivo da Multiplan que falou com a imprensa e analistas durante um tour BarraShoppingSul.

Até o momento, foram lançados três condomínios no Golden Lake: Lake Victoria, em 2021, Lake Eyre, em 2024, e o Lake Baikal, na última quinta (27).

No Lake Victoria foram entregues, ao fim de 2025, 4 torres com 94 unidades, de 299 a 543 m² de área privativa, uma parte delas com piscina ou jacuzzi na varanda. Também é neste condomínio que está o imóvel mais caro do Golden Lake até agora, uma cobertura de R$ 28 milhões, que segue à venda.

Com um VGV estimado de R$ 600 milhões, a Multiplan reportou vendas de 78,7% das unidades no mês de junho, acumulando R$ 444,8 milhões em vendas.

No caso do Lake Eyre, em construção, serão duas torres residenciais com 127 apartamentos de 3 e 4 suítes, com áreas entre 127 m² e 186 m², além de cinco coberturas de até 326 m². Em junho, 76,4% das unidades estavam vendidas.

Com entrega prevista para 2027, o condomínio tem VGV estimado de R$ 350 milhões e já havia comercializado R$ 293,6 milhões em unidades até junho.

Segundo relatórios da companhia, há 20 unidades não vendidas no Lake Victoria e 30 unidades no Eyre. Questionado sobre o estoque dos dois empreendimentos – especialmente considerando que o Victoria foi lançado há cinco anos e o Lake Eyre, há dois – Armando d’Almeida Neto, Diretor Vice-Presidente e de Relações com Investidores da companhia, minimizou preocupação com o ritmo de vendas, alegando que a companhia nunca esperou uma absorção rápida de imóveis com tíquete milionário e que acelerar as vendas poderia exigir concessões de preço que a Multiplan não pretende fazer.

“Nunca tivemos a ideia de que um empreendimento dessa magnitude e com esses preços fosse vendido rápido. Recebemos perguntas sobre velocidade de venda. Se o interesse fosse em aumentar a velocidade de venda, bastava começar a vender a R$ 15 mil o metro quadrado. Venderia 100%, mas num preço menor do que acreditamos que poderia atingir”, respondeu.

Além disso, argumenta a companhia, a entrega das primeiras torres e das áreas comuns do bairro tem contribuido para acelerar a velocidade de comercialização. Segundo a apresentação aos investidores, antes do início da construção do Lake Victoria o ciclo de decisão de compra de um imóvel no Golden Lake era medido em meses. Após a entrega da primeira fase e a inauguração de parte das áreas comuns, esse período passou a ser contado em semanas.

Os executivos afirmam que o projeto também ganhou poder de precificação à medida que saiu da planta. O preço médio de venda por metro quadrado dos empreendimentos Lake Victoria e Lake Eyre passou de R$ 13.970 em 2021 para R$ 20.261 em 2026, uma valorização de cerca de 45% no período.

Segundo a Multiplan, no trimestre em que o Lake Victoria recebeu o “Habite-se”, em 2025, o preço médio de venda por metro quadrado do Lake Eyre avançou 14,2%, desempenho superior ao observado no mercado imobiliário de Porto Alegre.

Hoje, os três lançamentos somam aproximadamente 73 mil m² de área privativa, 309 unidades residenciais e R$ 1,35 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV). Apesar disso, apenas 29,2% da área privativa total projetada para o Golden Lake foi lançada até agora, o que significa que mais de 70% do empreendimento ainda permanece no pipeline futuro da Multiplan.

Segundo estimativas da companhia, o Golden Lake poderá alcançar, na sua totalidade, R$ 5,2 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), considerando um preço médio de venda de R$ 21.463 por metro quadrado.

O projeto prevê 20 torres residenciais distribuídas em oito fases e terá áreas comuns como Beach Club com uma piscina de ondas e areia, Wellness Center com academia, são de beleza, sauna e piscina olímpica, quadras esportivas, espaços de convivência e serviços voltados aos moradores.

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